(23)越南房地产的魅力

11 月 24 日，越南媒体报道了范进发集团董事长范进发因挪用 304 万亿越南盾（约合 16400 亿韩元）而被起诉的消息。2022 年 10 月，范进发集团董事长张美兰因非法发行债券而被逮捕。她及其同伙被指控通过胡志明商业银行（SCB）的 1000 家空壳公司获取不正当贷款，他们在此银行是主要股东。304 万亿越南盾是一个天文数字，相当于越南 GDP 的 5%。此事促使越南金融机构对企业不良贷款进行强力调查，导致一些建筑和食品公司董事长被逮捕。

随着贷款变得困难，包括越南第四大建筑公司、胡志明市最大建筑公司 Nova Land 在内的许多建筑和房地产开发公司的股价暴跌超过 70%，濒临破产。2023 年上半年，全国超过 1200 个房地产开发项目暂停，总额达 800 万亿盾（约合 43 万亿韩元）。越南政府为应对这一情况，于 3 月 15 日将利率降低了 1%，并在 15 天后又降低了 0.5%。此后，利率又在 5 月和 6 月分别降低了 0.5%。这相当于在短短三个月内大幅降低了 2.5% 的利率。

房地产开发商面临危机，纷纷对未售出的房产提供 30% 至 50% 的折扣，以期清理库存。一些建筑公司甚至提出用部分折扣换取公司股票，或协商用未偿还债务换取已暂停的房地产项目。据越南《青年报》8 月报道，2022 年底，越南银行的全部贷款中，有 21% 与房地产有关，银行也开始出售抵押资产以解决不良贷款问题。为了振兴建筑业，越南政府取消了提高非农业土地收购税、多套房所有权税和转让税的计划。

随着越南建筑业的危机，大量具有吸引力和低价的房产涌现，外国投资者正在积极购买越南房地产。越南《青年报》报道称，新加坡房地产投资和开发公司凯博地产、富瑞地产业、泰国最大的房地产开发商 WHA 集团和泰国最大的零售商 Central Retail 集团正在积极寻求住宅、商业和工业项目的并购，要么完成交易，要么继续进行谈判。凯博地产于 1992 年进入越南，其最大股东为新加坡主权财富基金淡马锡，持股比例为 20%。根据其年度报告，截至 2022 年底，其总投资组合约为 1230 亿美元，其中 12.4% 投资于越南，总计 150 亿美元（约合 2 万亿韩元）。

凯博地产看到了越南房地产价格的吸引力下降，于 3 月以 1.38 亿美元（约合 1800 亿韩元）的价格收购了一项包括土地在内、总开发成本为 4.43 亿美元的项目 49% 的股份。7 月，该公司又投资 5.12 亿美元（约合 670 亿韩元）于计划于 2025 年完工的购物中心项目。据悉，凯博地产仍在与其他项目进行收购谈判。在 3 月和 11 月接受日经亚洲（Nikkei Asia）采访时，凯博地产首席执行官罗钦华表示，“自 2017 年以来，我们一直在处置中国资产，越南是我们‘中国加一’战略的一部分，我们正在探索房地产、数据中心和废物能源领域的机遇。”在越南运营超过 10 年的韩国建筑公司和投资咨询公司的一些专家表示，“逃离香港的资金正在通过新加坡大量涌入越南”，以及“华资正在积极进行谈判，力争在年底以有利条件收购房地产。”

全球信用评级机构惠誉在 7 月 18 日在其网站上发布的报告中评估称，“越南已经克服了房地产问题的关键阶段”，以及“越南政府努力抑制房地产领域的金融泡沫，稳定了市场。”它还对越南政府的回应给予了积极评价，称“部分改进的透明度和解决问题的政策可能会在未来提升该国的信用评级。”5 月份给予越南积极展望的信用评级 BB 被认为是稳健的，房地产问题预计不会影响越南的信用评级。

据路透社 10 月 27 日报道，标准普尔全球的东南亚企业评级负责人让·夏维尔（Jean Xavier）也表示，“越南房地产问题的进一步大规模蔓延风险已经不再显著。”夏维尔分析称，虽然越南房地产贷款约占总额的 25%，主要通过抵押贷款，但越南强劲的就业市场降低了违约风险。针对越南是否会重蹈中国大型房地产开发商（如恒大、万达和碧桂园）面临破产风险的覆辙的担忧，夏维尔表示，“越南的房地产供应不像中国那样过剩。”