(23)Sự hấp dẫn của bất động sản Việt Nam

Ngày 24 tháng 11, các phương tiện truyền thông Việt Nam đưa tin về việc truy tố ông chủ tập đoàn Van Thinh Phat, Van Thinh Phat, vì tội biển thủ 304 nghìn tỷ đồng (khoảng 16,4 nghìn tỷ won). Vào tháng 10 năm 2022, bà Trương Mỹ Lan, chủ tịch tập đoàn Van Thinh Phat, bị bắt vì phát hành trái phiếu bất hợp pháp. Bà và các cộng sự bị cáo buộc đã lấy được khoản vay trái phép thông qua 1.000 công ty ma tại Ngân hàng Thương mại Sài Gòn (SCB), nơi họ là cổ đông lớn. 304 nghìn tỷ đồng là một con số khổng lồ, tương đương 5% GDP của Việt Nam. Sự việc này đã khiến các cơ quan tài chính Việt Nam tiến hành điều tra mạnh mẽ về các khoản vay nợ xấu của doanh nghiệp, dẫn đến việc bắt giữ một số chủ tịch công ty xây dựng và thực phẩm.

Khi các khoản vay trở nên khó khăn, giá cổ phiếu của nhiều công ty xây dựng và phát triển bất động sản, bao gồm cả Nova Land, công ty xây dựng lớn nhất Thành phố Hồ Chí Minh và là công ty xây dựng lớn thứ tư Việt Nam, giảm hơn 70% và sắp phá sản. Trong nửa đầu năm 2023, hơn 1.200 dự án phát triển bất động sản trên toàn quốc bị đình chỉ, tổng cộng 800 nghìn tỷ đồng (khoảng 43 nghìn tỷ won). Lo lắng, chính phủ Việt Nam đã giảm lãi suất 1% vào ngày 15 tháng 3 và sau đó giảm thêm 0,5% chỉ 15 ngày sau đó. Sau đó, lãi suất được giảm thêm 0,5% vào tháng 5 và tháng 6. Điều này tương đương với việc giảm lãi suất mạnh 2,5% chỉ trong vòng ba tháng.

Các nhà phát triển bất động sản, đang phải đối mặt với cuộc khủng hoảng, đã giảm giá các bất động sản chưa bán được từ 30% đến 50% để cố gắng thanh lý hàng tồn kho. Một số công ty xây dựng thậm chí còn đề nghị đổi một phần số tiền giảm giá lấy cổ phiếu của công ty hoặc thương lượng để đổi nợ chưa trả lấy các dự án bất động sản bị đình chỉ. Theo báo cáo của tờ báo hàng ngày Tuổi Trẻ vào tháng 8, 21% tổng số khoản vay của ngân hàng tại Việt Nam vào cuối năm 2022 liên quan đến bất động sản, và các ngân hàng cũng bắt đầu bán tài sản thế chấp để giải quyết các khoản nợ xấu. Để vực dậy ngành xây dựng, chính phủ Việt Nam đã bãi bỏ kế hoạch tăng thuế về thuế đất phi nông nghiệp, sở hữu nhiều nhà và thuế chuyển nhượng.

Với cuộc khủng hoảng trong ngành xây dựng Việt Nam tạo ra một lượng lớn bất động sản hấp dẫn và giá rẻ, các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực mua bất động sản Việt Nam. Tờ báo hàng ngày Tuổi Trẻ của Việt Nam đưa tin rằng công ty đầu tư và phát triển bất động sản Keppel Land của Singapore, Frasers Property, tập đoàn phát triển bất động sản lớn nhất Thái Lan WHA Group và tập đoàn bán lẻ lớn nhất Thái Lan Central Retail Group đang tích cực theo đuổi các thương vụ M&A về dự án nhà ở, thương mại và công nghiệp, hoặc hoàn thành hoặc tiếp tục đàm phán. Keppel Land, đã vào Việt Nam từ năm 1992, có Temasek, quỹ đầu tư quốc gia Singapore, là cổ đông lớn nhất, với tỷ lệ sở hữu 20%. Theo báo cáo thường niên của họ, tính đến cuối năm 2022, tổng danh mục đầu tư của họ là khoảng 123 tỷ USD, trong đó 12,4% được đầu tư vào Việt Nam, tổng cộng 15 tỷ USD (khoảng 2 nghìn tỷ won).

Keppel Land, nhận thấy sự sụt giảm giá hấp dẫn trong bất động sản Việt Nam, đã mua lại 49% cổ phần trong một dự án với tổng chi phí phát triển là 443 triệu USD, bao gồm đất đai, với giá 138 triệu USD (khoảng 180 tỷ won) vào tháng 3. Vào tháng 7, họ đã đầu tư 512 triệu USD (khoảng 67 tỷ won) vào một dự án trung tâm thương mại dự kiến hoàn thành vào năm 2025. Keppel Land vẫn đang đàm phán mua lại nhiều dự án khác. Trong các cuộc phỏng vấn với Nikkei Asia vào tháng 3 và tháng 11, ông Loh Chin Hua, Giám đốc điều hành của Keppel Land, cho biết "Chúng tôi đã thoái vốn khỏi các tài sản Trung Quốc kể từ năm 2017, và Việt Nam là một phần trong chiến lược China Plus One của chúng tôi, nơi chúng tôi đang tìm kiếm cơ hội trong bất động sản, trung tâm dữ liệu và năng lượng tái chế rác thải." Một số chuyên gia từ các công ty xây dựng Hàn Quốc và các công ty tư vấn đầu tư đã hoạt động tại Việt Nam hơn 10 năm cho biết, "Vốn chảy ra khỏi Hồng Kông đang được đầu tư mạnh mẽ vào Việt Nam thông qua Singapore", và "Vốn của người Hoa đang tích cực đàm phán để mua bất động sản với điều kiện thuận lợi vào cuối năm."

Theo báo cáo của cơ quan xếp hạng tín nhiệm toàn cầu Fitch vào ngày 18 tháng 7 trên trang web của họ, "Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn của vấn đề bất động sản" và "các nỗ lực của chính phủ Việt Nam nhằm ngăn chặn bong bóng tài chính trong lĩnh vực bất động sản đã ổn định thị trường." Nó cũng đánh giá tích cực phản ứng của chính phủ Việt Nam, nói rằng "sự minh bạch được cải thiện một phần và các chính sách giải quyết vấn đề có thể dẫn đến nâng cấp xếp hạng tín nhiệm của quốc gia trong tương lai." Xếp hạng tín nhiệm BB của Việt Nam, được cấp vào tháng 5 với triển vọng tích cực, được coi là mạnh mẽ và vấn đề bất động sản dự kiến không ảnh hưởng đến xếp hạng tín nhiệm của Việt Nam.

Theo báo cáo của Reuters vào ngày 27 tháng 10, Jean Xavier, trưởng bộ phận xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp Đông Nam Á tại S&P Global, cũng tuyên bố rằng "rủi ro mở rộng quy mô lớn của vấn đề bất động sản Việt Nam không còn đáng kể nữa." Xavier phân tích rằng trong khi các khoản vay bất động sản tại Việt Nam chiếm khoảng 25% tổng số, chủ yếu thông qua thế chấp, thị trường việc làm mạnh mẽ của Việt Nam làm giảm thiểu rủi ro vỡ nợ. Trả lời lo ngại rằng Việt Nam có thể đi theo con đường của các nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc, như Evergrande, Wanda và Country Garden, những người phải đối mặt với rủi ro phá sản, Xavier nói, "Việt Nam không bị quá cung như Trung Quốc về bất động sản."